共働きの住宅ローン控除、合計所得2000万円超で控除ゼロになる落とし穴

超えた年は戻らない。でも読めていれば、慌てる場面ではありません。

「ローンを組めば毎年もらえる」は、高所得世帯では崩れる

住宅ローン控除は、年末のローン残高に応じて所得税が軽くなる、住宅取得後の家計を支える代表格です。たいていの人は「ローンがある限り毎年受けられるもの」と思っています。年収1000万円台までは、その理解で実害はありません。

崩れるのは、所得が一段上のレンジに入ったときです。控除には所得の上限があり、それが「その年の合計所得金額が2000万円以下であること」。このラインを超えた年は、控除を一円も受けられません。ローン残高がいくら残っていようと、入居からの年数が条件内だろうと、所得要件ひとつで対象から外れます。

そして厄介なのは、判定が「その年ごと」に行われる点です。前年まで普通に受けられていても、ある一年だけ所得が跳ねれば、その年の控除はゼロ。翌年2000万円以下に戻れば、また受けられます。永久失格ではない。けれど超えた年の分は戻ってこない。知らずに迎えると、まるまる一年分を取りこぼします。

都心の共働きで、これは「いつか」ではなく「数年内」の話

引き金になるのは、所得が大きく動く年です。都心で働く共働きには、その動きが集中して起きます。

• 役職が上がって、ベース給与が一段ジャンプした
• 業績連動の賞与が、想定を超えて厚く出た
• 外資やスタートアップで付与されたRSU（譲渡制限付株式）のベスティングが到来し、その時価が給与所得として課税された
• ストックオプションや持株会の株を売り、譲渡益が出た

とりわけRSUが落とし穴です。権利確定の時点で、株式の時価がそのまま収入として扱われる。手元に現金は入っていない感覚でも、所得は確実に積み上がっています。株価が上がっている局面なら、想定の倍が一気に乗ることすらある。住宅を買った直後の数年は、昇進・賞与・RSUの確定がいちばん重なりやすい時期です。「家を買えた=年収が伸びている」のだから、上限に触れるのは偶然ではなく、むしろ自然な成り行きだと考えておいたほうがいい。

判定は「世帯合算」ではない。ここが共働きの肝

共働きにとって、ここが最重要です。2000万円の判定は、世帯の合計ではなく、控除を受けている個人それぞれで行われます。

夫婦の所得を足して2000万円を超えても、それ自体は何の問題でもありません。問われるのは、控除を受けている本人の所得が2000万円を超えたかどうか、ただ一点。ペアローンや連帯債務で夫婦が各自の分を受けているなら、片方が超えても止まるのはその人の控除だけ。もう片方は通常どおり受け続けます。

逆に言えば、所得の高い側に借入も控除も寄せている設計は危ない。その人が超えた年、世帯全体の控除メリットがごっそり欠けます。所得が拮抗している夫婦なら、あえて両方に分けておくほうが、片方が跳ねた年の取りこぼしを小さくできる。誰がどれだけ控除を受けていて、誰が上限に近いか。この組み合わせを先に把握しておくことが、配分を誤らない前提です。

借入と控除を夫婦でどう割るかは、それだけで一本の判断です。無料のペアローン診断で、自分たちの場合の目安を確認できます。

「年収2000万円」と思っていると外す

もうひとつ。基準は年収（額面）ではなく合計所得金額です。給与なら、額面からまず給与所得控除を引いた後の額が給与所得になり、その合計で判定します。

給与収入だけの人なら、給与所得控除を踏まえて年収おおむね2195万円が上限に対応する目安です（給与所得控除の上限を前提にした概算）。だから「額面はまだ2000万円に届いていないから平気」という安心は、半分しか合っていません。

これは「給与だけ」の場合の話だからです。賃料収入、配当、株式の譲渡益。給与以外の所得が乗れば、その分だけ境目の年収は下がります。額面1900万円でも、副収入を足したら合計所得が2000万円を超えていた——配当や売却益が出た年に、実際に起こります。給与明細だけ眺めていると見えない超過です。

制度は変えられない。だが「超える年」は読める

上限そのものはどうにもなりません。けれど、超えそうな年を先に見通して身構えることはできます。やることは四つ。

1. RSUと賞与の見込みを、年初に年単位で並べる。ベスティングの予定と賞与の水準を年の頭で押さえれば、「今年は超えそうか」の見当がつきます。家計の予定表に、所得の山を一本書き足す感覚で。
2. 夫婦のどちらが上限に近いかを確定させる。本人ごとの判定なので、所得の高い側が超えやすいなら、その人の控除が止まる年がある前提で組む。慌てないための前提づくりです。
3. 株の売却タイミングを所得カレンダーに乗せる。大きな譲渡益はそれだけで合計所得を押し上げる。すでに所得が高い年に重ねると、控除を丸ごと飛ばしかねない。実現する年を選べるなら、控除への影響まで見て決める。
4. 借入・控除の配分は数年スパンで決める。目先の控除額だけで高所得側に寄せない。今後数年で所得がどう動くかを踏まえて、夫婦の借入比率を決めるほうが、トータルの取りこぼしは小さくなります。

最適解は所得状況や保有資産で変わります。本記事は一般的な制度の整理であり、具体的な試算や個別の判断は税理士など専門家へ。当サイトの情報は、相談の前に全体像をつかむための材料としてお使いください。

まとめ

住宅ローン控除は、高所得世帯ほど「いつでももらえる」前提が崩れる制度です。合計所得2000万円の上限は世帯ではなく個人ごと。昇給・賞与・RSUで、一時的に超える年が必ず出てきます。超えた年は戻らない。でも読めていれば、慌てる場面ではありません。夫婦のどちらが上限に近いかを把握し、所得が跳ねる年を先に見ておく。配分はその上で決める。それが、共働きがこの制度と長く付き合うための一手目です。

本記事は2024〜2025年時点の一般的な制度内容に基づきます。要件や数値は改正で変わるため、最新は国税庁などの公式情報・専門家でご確認ください。