転勤で持ち家を貸す場合の手順と税金・ローンの扱い

最初に決めるべきは「貸したいか」ではなく「貸せるか」。出発点は銀行への一本の電話です。

「売る」と「貸す」は、終わり方がまるで違う

転勤の辞令が出て、住み慣れた家を残したいと思うのは自然な感情です。ただ、売却と賃貸では背負うものが根本的に違います。売れば、引き渡したその日で関係は終わる。貸すというのは、入居者・金融機関・税務署という三者と、数年単位で付き合い続けるという決断です。感情だけで走ると、半年後に「そんな話だったのか」と固まる場面が必ず来ます。

賃貸転用には、越えないと先に進めない関門が三つあります。順番が大事です。

• ローンの関門:住宅ローン返済中なら、貸してよいかは銀行が決めます。あなたではありません。
• 税の関門:住宅ローン控除が止まり、代わりに家賃収入の確定申告が始まります。
• 契約の関門:どの契約で貸すかで、戻ったとき自分が住めるかどうかが決まります。

この三つを順に潰していきます。空き家のまま維持する、親族に管理を頼む、いっそ売る。どれと比べるにせよ、貸した場合の収支と手間を先に数字にしておくこと。それが冷静さの担保になります。

第一の関門:返済中の家は、あなたの一存では貸せない

ここを見落とす人が多い。住宅ローンが低金利なのは「契約者本人が住む」ことが前提だからです。返済中の物件を銀行に黙って賃貸に出せば契約違反、最悪は残額の一括返済を求められます。脅しではなく、契約書に書いてある話です。

では転勤はどうか。実務では、転勤という「やむを得ない事情」なら一時賃貸を認める金融機関が少なくありません。対応はおおむね三パターンに分かれます。

判断する前に、必ず銀行に相談する。電話のときは「辞令が出たこと」「赴任予定期間」「将来また住む意向」をひとまとめにして伝えると、話が早い。承認が出たら口頭で終わらせず、条件を書面でもらっておく。後で「言った言わない」になると、立場が弱いのはこちらです。フラット35のように転勤時の一時賃貸の取り扱いが定められた商品もあるので、自分のローンの規定は一度読んでおきましょう。

第二の関門:控除は止まり、申告が始まる

住宅ローン控除はいったん止まる

住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)は「自分がそこに住んでいる」ことが大前提。だから、貸して自分が住まなくなった年から原則として控除は受けられません。年末調整で当たり前に戻ってきていた金額が消えると、インパクトは小さくありません。

救済策はあります。転勤などで一時的に住まなくなり、後で戻って再び住む場合、所定の手続きを事前に済ませておけば、再入居した年以降に控除の残り期間を再開できます。ポイントは期限。手続きは転居前に税務署へ。覚え方はひとつ、「貸すと決めたら、住み始める前ではなく、住まなくなる前に動く」。順番を逆にすると間に合いません。

家賃収入は「不動産所得」

家賃が入れば不動産所得、確定申告の対象です。ここで多いのが「家賃の額面=手取り」という誤解。実際は収入から必要経費を引いた残りに課税されます。主な経費はこのあたり。

• 固定資産税・都市計画税
• マンションの管理費・修繕積立金(賃貸に出している期間分)
• 火災保険料・地震保険料
• 管理会社へ払う賃貸管理手数料
• 建物部分の減価償却費
• 住宅ローンのうち利息部分(元本返済分は経費にならない)
• 入居者募集の広告費、修繕費 など

厄介なのが減価償却費とローン利息です。元本の返済は財布から現金が出ていくのに経費にならない。逆に減価償却費は現金が出ていかないのに経費になる。この二つがズレるせいで、「帳簿は黒字なのに手元は苦しい」「思ったより税金を取られた」が普通に起きます。だから貸す前に、ざっくりでいいので年間収支を一枚作る。ここを飛ばすと判断がぶれます。

本記事は一般的な情報の整理です。個別の税額や控除の可否は物件・契約・所得で変わります。実際の手続きと判断は、税務署または税理士に確認してください。

第三の関門:契約の型で「戻れるか」が決まる

案外知られていないのが、貸し方しだいで「転勤から帰ったとき自分の家に住めるか」が左右される点です。契約は大きく二つ。

普通借家は入居者保護がとにかく手厚い。「2年で戻るから2年で出てもらおう」と思っても、その通りにはいきません。貸主都合での退去は容易ではなく、立ち退き料の話に発展することすらある。戻る時期がある程度読めているなら、結論ははっきりしています。定期借家を選ぶ。期間を定めて満了で終わらせられるこの型が、転勤族には合っています。賃料は普通借家よりやや控えめになりますが、「確実に戻れる」という安心の対価としては安いものです。普通借家を勧めるのは、戻る確度が低く、しばらく家賃を高めに回したいケースに限られます。

貸すと決めたら:時間のない共働きでも回す段取り

共働きで時間がないなら、全部を自分で抱えないのが正解です。順番つきで整理します。

1. 金融機関に相談する:住宅ローンのまま貸せるか、条件は何か。ここが通らなければ、他は全部白紙です。だから一番最初。
2. 控除の手続きを確認する:再入居後に控除を再開したいなら、住まなくなる前に税務署への届出が要るかを調べる。
3. 契約の型を決める:戻る時期の見通しから、普通借家か定期借家かを選ぶ。戻るつもりなら定期借家。
4. 管理会社を選ぶ:募集・契約・家賃集金・トラブル対応を任せれば、遠方赴任でも手が離れます。手数料の相場と対応範囲を複数社で並べて比べる。
5. 火災保険・管理規約を確認する:居住用から賃貸用に用途が変わると保険の内容変更が要る場合がある。分譲マンションは賃貸を制限する規約がないかも見ておく。
6. 収支表を作る:家賃から経費・税金を引いた「実際の手取り」を出し、空き家維持や売却と並べる。
7. 初回の確定申告に備える:貸し始めた年の収入と経費を記録。領収書と契約書はまとめて一箇所に。申告期に探し回らずに済みます。

「貸す」は、戻る場所を守りながら資産を遊ばせない、筋の通った選択になり得ます。ただし、ローン・税・契約のどれか一つでも軽く見ると、想定外の負担として跳ね返ってくる。まずは金融機関への一本の相談から、落ち着いて始めてください。貸す・売る・空き家で持つの三択を一度フラットに比べたい方は、無料診断で大枠をつかんでおくと判断の起点になります。

なお、本記事で触れた控除や経費の扱い、契約のルールは2024〜2025年時点の一般的な内容です。制度は改正されますし、個別の事情で結論も変わります。最終的な手続きは、金融機関・税務署・税理士・不動産の専門家に確認のうえ進めてください。